Nel panorama degli investimenti finanziari, gli ETF REITs rappresentano una soluzione attraente per coloro che desiderano accedere al mercato immobiliare senza la necessità di acquistare direttamente proprietà.

Ma cosa sono esattamente i REITs, quali sono i vantaggi e gli svantaggi di investire in questi strumenti, e perché potrebbe essere preferibile optare per un ETF rispetto ai singoli titoli REIT?

Cosa Sono i REITs?

I REITs (Real Estate Investment Trusts) sono società che possiedono, gestiscono o finanziano immobili che producono reddito. I REITs permettono agli investitori di acquistare quote di un portafoglio di proprietà immobiliari che generano reddito, proprio come farebbero con qualsiasi altra azione. Questi trust devono per legge distribuire almeno il 90% del loro reddito imponibile agli azionisti sotto forma di dividendi, il che li rende un’opzione molto attraente per gli investitori alla ricerca di reddito.

I REITs possono essere suddivisi in tre tipologie principali:

• REITs Equity: Possiedono e gestiscono immobili che producono reddito, come uffici, centri commerciali, appartamenti e hotel. Nell’articolo ci concentreremo su questa tipologia.
• REITs Mortgage: Prestano denaro a proprietari di immobili e operatori immobiliari o acquistano ipoteche esistenti.
• REITs Ibridi: Combinano le caratteristiche dei REITs equity e mortgage.

Perché Investire nei REITs?

I REITs offrono diversi vantaggi significativi. Innanzitutto, rappresentano una forma di diversificazione, permettendo agli investitori di accedere al mercato immobiliare senza dover acquistare direttamente proprietà fisiche. È così possibile partecipare anche con piccoli capitali al mercato immobiliare che altrimenti risulterebbe essere molto proibitivo. Inoltre, i REITs sono gestiti da professionisti del settore immobiliare, offrendo agli investitori l’esperienza e la competenza necessarie per gestire proprietà complesse, cosa che potrebbe non essere facilmente ottenibile da un investitore individuale.

Tuttavia, esistono anche degli svantaggi associati ai REITs. Come tutte le azioni quotate in borsa, i REITs possono essere soggetti a fluttuazioni di prezzo a causa delle condizioni del mercato azionario, introducendo un elemento di volatilità. C’è anche da tenere conto che i dividendi dei REITs sono generalmente tassati come reddito ordinario, il che può ridurre il rendimento netto per gli investitori. Inoltre, i REITs possono essere influenzati negativamente dall’aumento dei tassi di interesse, l’esempio più noto è l’ultimo ciclo di aumento dei tassi del 2022-2023 che ha causato un forte contrazione alle quotazioni dei titoli del settore.

Perché Scegliere un ETF REIT e Non Singoli REIT?

Gli ETF REITs consentono agli investitori di accedere a un portafoglio diversificato di REITs in un unico investimento, riducendo così il rischio specifico legato a singole società o singoli settori immobiliari. Questo tipo di diversificazione è particolarmente utile per gli investitori che desiderano minimizzare il rischio senza dover selezionare e gestire individualmente più REIT.
Inoltre, gli ETF tendono ad avere commissioni di gestione più basse rispetto ai fondi comuni di investimento e permettono di evitare i costi associati all’acquisto e alla gestione di singoli REIT. La liquidità è un altro vantaggio significativo degli ETF, essi possono essere acquistati e venduti durante l’orario di mercato come le azioni, offrendo una maggiore flessibilità rispetto agli investimenti immobiliari diretti che possono richiedere tempi più lunghi per l’acquisto e la vendita.

Tuttavia, vi sono anche alcuni svantaggi nell’investire in ETF REITs: questi potrebbero non offrire rendimenti elevati ottenibili solamente investendo nei singoli REIT più ad alta crescita e performanti. Inoltre, anche se generalmente basse, gli ETF comportano comunque delle spese di gestione che possono ridurre i rendimenti complessivi, è dunque importante scegliere un ETF con costi di gestione molto contenuti.

Rendimenti Storici del Settore

Il settore dei REITs ha dimostrato una solida performance storica, specialmente rispetto ad altre classi di asset. Analizziamo alcuni dati storici per avere un quadro più chiaro.
Nel lungo termine, i REITs hanno offerto rendimenti competitivi, con un bilanciamento tra crescita del capitale e reddito da dividendi. Negli ultimi 15 anni, l’indice FTSE Nareit All Equity REITs ha registrato un rendimento medio annualizzato del 7.35%, al di sotto dell’indice S&P 500.

Per quanto riguarda invece l’ETF Vanguard Real Estate (VNQ), un altro tra i più popolari, ha offerto rendimenti annualizzati del 6.63% negli ultimi 15 anni.
Entrambi gli ETF pagano però dei dividendi che attualmente si aggirano attorno al 4% lordo, reinvestendo i dividendi la performance annua dell’investimento sarebbe aumentata di parecchio, sfruttando anche l’effetto dell’interesse composto.

Conclusione

Gli ETF REITs rappresentano una strada efficiente e diversificata per accedere al mercato immobiliare, combinando i vantaggi dei REITs con la semplicità e la flessibilità degli ETF. Sebbene vi siano alcuni svantaggi, come la sensibilità ai tassi di interesse e i costi di gestione, i benefici della diversificazione, della gestione passiva e della liquidità rendono questi strumenti una scelta attraente per molti investitori. Analizzando i rendimenti storici, è evidente che gli ETF REITs possono fornire rendimenti competitivi e un flusso di reddito stabile, rendendoli un’opzione valida per chiunque cerchi di diversificare il proprio portafoglio con investimenti immobiliari.